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原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

原标题:国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

调控的真正意图是为了降房价吗?

从过去4年的市场情绪来看,显然不是。一方面,这一轮调控的持续时间最长,但是最后的结果却差强人意,即便是因为突如其来的黑天鹅影响,各地房地产经历了史上最冷淡的3个月,随着风波得到有效控制,从4月起,商品房销售快速回升,杭州、成都、深圳多地“万人摇”场面再现。

体现到数据上,据国家统计局的70城房价数据,7月新房有59城上涨,二手房45城上涨,占比均超50%。要知道,2月份时,上涨城市的数量不过20上下,此后一路增长,同时7月下跌城市数仅6个,创下年内新低。更让人气愤的是,7月国民安居指数报告中,找房热度环比上涨了0.9个百分点,购房者信心指数环比上涨3.1个百分点。

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另一方面,国家对于市场调控的表述,从来都是稳字为先,而不是降房价。拿今年来说,在风波的冲击下,各行各业受重创是肯定的,但谁也没想到,二季度的经济增速出现深V反弹,从-6.8%恢复到3.2%,而背后最大的推动者,还是房地产。

以一季度和上半年为例,一季度全国固定资产投资(不含农户)84145亿元,同比下降16.1%,房地产开发投资下降7.7%。上半年方面,固定资产投资281603亿元,同比下降3.1%,降幅比一季度收窄13.0个百分点,房地产开发投资同比增长 1.9%。可见,房地产依然是国民经济的主导产业,退一步讲,不管是房住不炒还是“不拿房刺经”,最终目的都为了遏制房价上涨,打击投机炒作,以保持楼市大局的稳定。

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但问题是,大部分城市的上涨趋势不变,难道所有调控都是白干的?

我们从两方面来了解

一、下半年,房企融资通道在进一步收紧

据21世纪经济报道,近日监管部门出台新规,控制房企有息债务的增长,并设置“三道红线”。同时根据触线情况不同,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三条红线全部触及,则不得新增有息负债;碰到两条,负债年增速不得超过5%;碰到一条,负债年增速不得超过10%;如果三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

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具体“三道红线”为:

  • 红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
  • 红线 2:净负债率大于100%;
  • 红线 3:现金短债比小于1倍。

目前,所谓的“新规”虽然未得到高层证实,也没有看到文件,但记者在采访中获得了多个信源的证实,包括银行和房企的有关人士。也有市场人士表示,此举主要是为了降低房地产公司杠杆率,防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

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值得注意的是,所谓“有息负债”,指的是银行长期负债、发行债券等,时间越长,需要支付的利息越高。据中房研协数据,下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约5588亿元,同比增长58%。

据克而瑞研究中心报告,剔除提前兑付和回售因素,有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。其中,万科2020年到期的债务最高,达600多亿元。另外,在TOP20的房企中,还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创6家房企年内到期债务破百亿元。

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众所周知,房地产是资金密集型行业,资金对房企而言非常重要。再加上过去这些年,房企为了赚钱都维持着高周转、高负债的状态。一旦销售卡壳,庞大的债务就会压垮房企。特别是受风波影响,停工停售使房企销售几乎为0,今年逾百家房企因为资金链破裂已经倒下了。

总而言之,经历了2019年的大考后,房企已经摇摇欲坠,如今再临2020年融资渠道收紧,对市场无疑是雪上加霜。

在房说君看来,“三条红线”的出现,是楼市快速发展十年来,高层第一次明确房企举债的标准,也是加强“定向调控”的新举措。在7月底的会议上,高层就明确提出关键性方向:要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产。显然,控制银行信贷就是重点,而三道红线就是具体的政策落地。

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

二、房价开始“打击地鼠”模式:冒头就打

调控除了严控信贷增量外,对于房价,虽然最终目的不是降房价,但决不允许价格再次起飞,应当做到“全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。”房说君认为,这意味着过去的调控政策反应太慢,有了“快速反应”的定向政策,下半年的市场将会形成一个定局。

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再也不会像深圳那样,涨了大半年才出台调控,未来的楼市但凡有房价冒头现象,将会马上打压。当然了,这也是为什么进入七月份,深杭、莞宁等十余城市开始新一轮密集调控,并且不断加码,在限售限贷限购“三限”中不断升级。在某种程度上,这些政策对其他城市起到了预警作用。

国家终于对楼市“下重手”,高房价会被彻底击垮吗?

这2大“新政”,无论是严控信贷还是房价冒头就打,国家之所以要如此严厉的对楼市“下重手”,最根本原因,还是当下实体业恢复缓慢,上半年的经济数据几乎靠房地产和基建撑着。这个时候,如果再不摁住市场,那就会导致实体业持续萎缩,所以在这种情况下,挤压资金进入实体经济是必然的过程。

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

除了房地产市场的调控氛围变严外,我们也可以发现一个规律,每年8月前后,全国房企降价、促销、打折的比例都会扩大,今年也不例外,初秋来临,楼市“降价潮”也要开始了。以深圳为例,715新政后,二手房带看量、成交量、房价都出现了明显回落。其中看房量降温最明显,平均下跌了50%。

据统计,7月深圳新房成交4844套,环比下降1.8%,成交面积45.8万平米,环比下降7.4%。重点是,新政前7月1日至14日的成交量约占当月成交的七成,新政后仅占三成。另外,南方楼市媒体报道,在新政后的半个月里,深圳市场 “降价抛售”的房子与日俱增,最多的时候,有上千套房源在降价甩卖。

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

一句话,在当前的调控下,房价很难形成大跌趋势,更别说彻底击垮了。一方面是前文提到的,政策最终是为了遏制房价上涨,另一方面,很多行业都和房地产息息相关,家装、家具、家电,还有水泥钢材等,房价大跌很难让各行各业达到平衡。

更重要的是,经济内循环很大程度决定了房价的涨跌幅度,说到底内循环是让老百姓钱包敢于花钱,但如果积蓄都在房子上,又何来有钱去消费其他呢?

原创国家终于对楼市“下重手”,十年来首次,高房价是否会被击垮?

结语:当然了,降价对刚需来说无疑是好事,但是两类“胆大”的人可要小心了。首先,三四线的囤房者,在不缺地不缺房的城市里,人口流出越多,降价风又盛起,囤得越多,亏得也越多;其次,买不起中心城市,但在一二线远郊买房的人,这些年大城市的诱惑力加大,很多人为了挤进这里以为在远郊也能沾边,殊不知,面对降价潮时,远郊楼盘的价值变得苍白无力。

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